Kolaborasi KPR Syariah dan Insentif PPN, Alternatif Halal Miliki Hunian

Hai discussant! Aku lagi mencoba membuang emosi negatif nih, jadi ceritanya beberapa waktu lalu aku ikutan lomba menulis artikel gitu dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) lewat akun sosmednya @sikapiuangmu. Lombanya tentang produk keuangan syariah pilihan kita gitu. Aku excited banget, sampe aku ngadain observasi kecil-kecilan gitu buat artikelku, wawancara sana sini buat memperkuat argumenku, searching data dll. Seniat itu ngerjainnya, berhari-hari dan make sure aku pas kondisi all out. 

Kelirunya adalah aku ngerasa kepedean gitu kalo bisa jadi salah satu pemenang. Kenapa? soalnya bakal dipilih 20 pemenang, jadi aku ngerasa chance-nya cukup gede lah. WKWKWKWK. Emang kalo diawali dengan congkak dan takabur itu endingnya biasanya emang ngecewain sih huhuhu. Karena terlalu berekspektasi gitu lho, taunya pas hasil ga sesuai harapan..rasanya bener-bener down banget. Ya sekali lagi, tulisan populer ilmiah/ non fiksi apapun itu nggak ada bener dan salah, sepanjang kita ngerjain berdasarkan integritas ya (bukan hal bohong atau hoax). Semua balik lagi ke selera juri sih. So, daripada tulisannya cuma ngendon di arsip. So, here we go. Barangkali ada discussant yang mau diskusi bareng boleh yuk!

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Terobosan mutlak diperlukan di tengah krisis akibat pandemi Covid-19. Pemerintah perlu merespon cepat situasi krisis yang menghantam sektor ekonomi dan kesehatan masyarakat. Stimulus fiskal digelontorkan guna mengakselerasi pemulihan ekonomi nasional. Injeksi insentif ini diharapkan mampu menjadi game changer untuk mendongkrak kelesuan pasar dan mendorong konsumsi atau permintaan (demand) di masyarakat.

Salah satu insentif yang telah diterbitkan pemerintah melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor PMK-21/PMK.010/2021 adalah diskon Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas perumahan. Insentif PPN perumahan ini meliputi penyerahan rumah tapak maupun unit hunian rumah susun, termasuk diantaranya apartemen, rumah toko, dan rumah kantor. Sebagaimana diketahui, pada penjualan rumah dari pengembang kepada konsumen akhir, terdapat beberapa komponen biaya yang menyertai, salah satunya adalah PPN yang harus dipungut oleh penjual selaku Pengusaha Kena Pajak (PKP). Dengan adanya diskon PPN sebesar 100% atau 50% dari PPN terutang, tentu berimplikasi pada menurunnya harga yang harus dibayar oleh pembeli.

Menteri Keuangan RI Sri Mulyani Indrawati menyebutkan bahwa suntikan stimulus PPN perumahan ini bertujuan untuk mendorong masyarakat memutuskan membeli rumah saat ini juga. Intervensi pemerintah ini dapat meningkatkan daya beli masyarakat serta mempertahankan keberlangsungan usaha bagi sektor industri perumahan. 

Kebijakan PPN ditanggung pemerintah atas perumahan ini tentu membawa angin segar khususnya bagi generasi milenial. Betapa tidak, persoalan kesulitan untuk membeli rumah merupakan salah satu problematika laten para milenial di masa kini. Lantaran pandemi, harapan kepemilikan hunian pertama oleh milenial pun semakin jauh dari angan. Oleh karenanya, hadirnya insentif PPN plus opsi pembiayaan yang ditawarkan lembaga keuangan melalui skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) digadang-gadang dapat menjadi solusi atas kebuntuan ini. Terlebih, hasil sensus penduduk oleh Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2020 menyebutkan bahwa demografi penduduk Indonesia didominasi oleh generasi z dan generasi milenial dengan persentase masing-masing 27,94% (74,93 juta jiwa) dan 25,87% (69,38 juta jiwa). Statistik ini mengindikasikan tersembunyinya potensi besar adanya peningkatan pembelian serta pengucuran pembiayaan perumahan bagi nasabah milenial.

KPR syariah jadi pilihan

Pemerintah menaruh perhatian besar akan perkembangan ekonomi dan keuangan syariah yang universal, inklusif, dan accessible. Perspektif pengelolaan keuangan syariah sejalan dengan konsep gaya hidup halal yang semakin implementatif di kalangan masyarakat Indonesia. Generasi milenial di era digital semakin melek dengan literasi keuangan; menjadikan mereka lebih kritis dalam pemilihan perencanaan finansial dan investasi. Produk keuangan syariah pun tak pelak mendapatkan privilese di hati mereka. Prinsip syariah yang mengacu pada nilai-nilai Islami seperti berpegang teguh pada keadilan (‘adl), keseimbangan (tawazun), kemaslahatan (maslahah), universalisme (alamiyah), serta bebas dari penipuan (gharar), spekulasi (maysir), riba, penyimpangan (zhulm), suap (risywah), bathil, dan objek haram lainnya semakin meyakinkan kalangan milenial. 

Kredit Pembiayaan Perumahan (KPR) atau Kredit Pembiayaan Apartemen (KPA) syariah menjadi opsi alternatif kepemilikan hunian pertama bagi milenial. KPR atau KPA syariah dapat meliputi pembiayaan jangka pendek, menengah, atau panjang yang bertujuan untuk membiayai rumah hunian atau apartemen baik baru ataupun bekas dengan akad jual-beli (murabahah) atau akad lainnya.

Foto: Dokumentasi pribadi rumahku di Semarang

Ditilik dari perspektif syarat dan ketentuan insentif PPN, akad KPR syariah yang paling sesuai dan memungkinkan untuk penyerahan rumah dengan memanfaatkan diskon PPN perumahan adalah murabahah. Murabahah sendiri adalah perjanjian jual beli antara bank dengan nasabah, dimana bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah kemudian menjualnya kepada nasabah bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah dengan margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dengan nasabah. Hal yang penting digarisbawahi adalah akad murabahah adalah transaksi atas barang (dalam hal ini rumah) dan bukan transaksi atas uang, sehingga terjamin kehalalannya. Adapun nasabah sebagai pembeli dapat membayar kepada bank selaku penjual dengan cara mencicil dengan jumlah tetap setiap bulannya sampai dengan jatuh tempo. Jumlah cicilan yang tidak bergantung pada suku bunga Bank Indonesia (floating rate), menghindarkan kekhawatiran atas perubahan angsuran akibat fluktuasi bunga.

Syarat mudah, prinsip halal dan berkah

Menilik besarnya manfaat, apabila penulis berkesempatan untuk membeli rumah, maka KPR syariah dengan akad murabahah adalah opsi yang akan diambil. Value of money tidak berlaku dalam prinsip murabahah ini. Hal ini berarti, keterlambatan pembayaran cicilan atau pelunasan sebelum jatuh tempo tidak akan dikenakan denda. Pun dengan compound interest atau bunga berganda tidak dikenal dalam penghitungan laba atau angsurannya. Selain dari faktor kehalalan, faktor pemanfaatan hunian lebih awal menjadi pertimbangan utama. Rumah dapat segera dihuni tanpa harus berjibaku dengan waktu, kemampuan mengumpulkan uang, dan harga properti yang kian melambung.      

Fitur KPR syariah tergolong lengkap. Pertama, besaran angsuran selalu tetap. Kedua, proses permohonan mudah, cepat, dan fleksibel baik untuk pembelian rumah baru maupun bekas. Ketiga, plafon pembiayaan yang besar, tentu mengakomodasi pembiayaan rumah yang diberikan insentif PPN yaitu sampai dengan Rp5 miliar rupiah. Keempat, jangka waktu pembiayaan yang panjang. Kelima, adanya fasilitas debit otomatis dari tabungan induk.

Lantas apa saja kewajiban yang harus dipenuhi oleh nasabah untuk memperoleh KPR syariah? Pertama, nasabah memilih properti yang akan dibeli. Kedua, menyiapkan uang muka atau Down Payment (DP) serta biaya lainnya seperti biaya administrasi, biaya provisi, dan biaya penilaian properti (appraisal). Ketiga, melengkapi persyaratan pengajuan. Terakhir, memiliki reputasi baik pada catatan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Persyaratan umum pengajuan antara lain nasabah merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) yang telah cakap di mata hukum, berusia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun pada saat jatuh tempo pembayaran; harga properti tidak melebihi maksimum pembiayaan; besar angsuran bulanan tidak melebihi 40 persen dari penghasilan bersih tiap bulannya; serta pengaturan seputar ketentuan pembiayaan rumah inden. Mengingat ketentuan insentif PPN perumahan adalah rumah baru yang diserahkan pertama kali oleh pengembang merupakan ready stock dan bukan preorder, maka syarat terakhir dapat penulis abaikan. Sementara persyaratan administratif yang harus disiapkan nasabah adalah fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) nasabah dan pasangan, fotokopi Kartu Keluarga (KK), fotokopi surat nikah, dan fotokopi rekening koran 3 bulan terakhir.

Pada tahun 2020 lalu, penyaluran pembiayaan sektor syariah tumbuh sebesar 9,42% jauh lebih tinggi dibandingkan kredit perbankan konvensional yang hanya tumbuh 0,55%. Data ini menunjukkan potensi besar industri keuangan syariah. Jika dikalkulasikan dengan besarnya populasi generasi milenial, hal ini tentu dapat menjadi duet harmonis dalam mendukung laju ekonomi nasional. Dari sudut pandang fiskal, pemanfaatan KPR/ KPA syariah dan insentif PPN dapat menjadi kolaborasi apik dalam mendorong peningkatan ekonomi nasional khususnya di masa pandemi saat ini. 

Referensi:

Otoritas Jasa Keuangan. 2016. Standar Produk Perbankan Syariah Murabahah. Jakarta: OJK

Ingin Punya Rumah atau Apartemen? KPR Syariah Bisa Jadi Salah Satu Solusi! https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Article/10445 (diakses pada 18 April 2021)

Rumah Idaman dengan KPR Syariah https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/images/FileDownload/425_perbankan-9%20Rumah%20Idaman%20KPR%20syariah_2018_small.pdf (diakses pada 18 April 2021)

Pembiayaan Kepemilikan KPR Rumah Syariah Murabahah https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/Kalkulator/Kalkulator%20KPR%20Rumah (diakses pada 18 April 2021)

Mau Punya Hunian Idaman? KPR/ KPA Syariah Solusinya.. https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Article/20558 (diakses pada 18 April 2021)

Literasi Keuangan https://www.ojk.go.id/id/kanal/edukasi-dan-perlindungan-konsumen/Pages/literasi-keuangan.aspx (diakses pada 18 April 2021)

Laman Instagram @sikapiuangmu @ojkindonesia @kemenkeuri @ditjenpajakri @smindrawati

Peraturan Menteri Keuangan Nomor PMK-21/PMK.010/2021 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Unit Hunian Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2021

Hapsari, Ika. 2021. Diskon PPN Perumahan Beri Harapan Bagi Milenial Miliki Hunian. Jakarta: Harian Neraca https://www.neraca.co.id/article/144120/diskon-ppn-perumahan-beri-harapan-milenial-miliki-hunian

Badan Pusat Statistik. 2020. Statistik Pemuda Indonesia 2020. Jakarta: Badan Pusat Statistik